Vendre un chalet à Morzine, un appartement locatif à Annecy ou une résidence secondaire au bord du Léman peut générer une belle plus-value. Mais cette plus-value est imposable, parfois lourdement. Comprendre le calcul et les abattements permet souvent d'économiser plusieurs milliers d'euros, voire d'attendre le bon moment pour vendre. Voici les règles applicables en 2026 en Haute-Savoie.
Résidence principale : l'exonération totale
Commençons par la bonne nouvelle : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention et le montant du gain. Ce régime ne concerne donc que les résidences secondaires, les biens locatifs et les logements vacants. Un chalet occupé quelques semaines par an ou un studio loué à un frontalier entrent dans le champ imposable.
Comment se calcule la plus-value
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Mais ce prix d'acquisition peut être majoré, ce qui réduit d'autant la plus-value imposable :
- les frais d'acquisition (notaire, droits) au réel ou par forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
- les travaux justifiés par factures, ou un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans ;
- certaines dépenses de voirie, réseaux ou frais de démolition, sur justificatifs.
Conserver toutes les factures de travaux est donc capital, en particulier sur un chalet rénové au fil des années. Si vous envisagez des travaux avant la vente, un devis travaux estimatif vous aide à arbitrer entre rénover pour mieux vendre et vendre en l'état.
Sur la plus-value nette obtenue après ces majorations et abattements, l'imposition atteint 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), à laquelle peut s'ajouter la surtaxe. Le notaire calcule et prélève directement l'impôt le jour de la vente : vous n'avez pas d'avance à faire, mais aucune régularisation en votre faveur n'interviendra ensuite si vous avez oublié une facture. D'où l'intérêt de tout préparer en amont.
L'abattement pour durée de détention
Plus vous détenez le bien longtemps, moins vous êtes imposé. L'abattement diffère entre l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %) :
- impôt sur le revenu : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e. Exonération totale au bout de 22 ans ;
- prélèvements sociaux : abattement plus lent, aboutissant à l'exonération complète au bout de 30 ans de détention.
Autrement dit, entre 22 et 30 ans de détention, vous n'êtes plus imposé au titre de l'impôt sur le revenu, mais vous devez encore les prélèvements sociaux (avec un abattement croissant). Au-delà de 30 ans, la plus-value est totalement exonérée.
La surtaxe sur les grosses plus-values
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattements), une surtaxe progressive s'ajoute, de 2 % à 6 % selon le montant. Elle peut peser sur la vente d'un chalet de standing ou d'un bien de montagne dont la valeur a fortement grimpé. Un calcul précis, en tenant compte des travaux et de la durée de détention, permet parfois de rester sous ce seuil.
Concrètement, la surtaxe se déclenche par tranches : elle reste modérée juste au-dessus de 50 000 € et grimpe pour les plus-values les plus élevées. Sur un bien de montagne acheté bon marché il y a vingt ans, le seuil est vite franchi. Là encore, les travaux justifiés et l'ancienneté de détention sont les deux seuls leviers légaux pour alléger la note. Faire simuler l'opération avant de signer évite les mauvaises surprises au moment de l'acte.
Le cas des chalets et biens de montagne détenus depuis longtemps
Beaucoup de familles détiennent en Haute-Savoie un chalet transmis ou acheté il y a plusieurs décennies. Deux effets se combinent : une plus-value souvent élevée (les prix de la montagne et du bord du lac ont fortement progressé) et une durée de détention longue qui réduit, voire annule, l'imposition. Un chalet acheté il y a plus de 30 ans se revend sans plus-value imposable. Entre 22 et 30 ans, l'addition se limite aux prélèvements sociaux résiduels. C'est un paramètre à intégrer dans toute décision de vente ou d'arbitrage patrimonial.
Si votre objectif est plutôt de conserver et de rentabiliser le bien, notre guide investissement locatif en Haute-Savoie détaille les rendements par secteur.
