Une fois l'offre acceptée, la vente n'est pas terminée : elle commence vraiment. Le compromis de vente est le premier acte qui engage juridiquement le vendeur et l'acheteur. C'est aussi l'étape où le plus de ventes déraillent, faute d'anticiper une condition suspensive ou un délai. En Haute-Savoie, où le droit de préemption des communes est fréquent, mieux vaut comprendre chaque rouage avant de signer.
Compromis ou promesse unilatérale : quelle différence ?
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage les deux parties : le vendeur s'engage à vendre, l'acheteur à acheter, au prix convenu. Si l'un se rétracte hors des cas prévus, l'autre peut exiger la vente en justice ou une indemnité. C'est la formule la plus courante dans le département.
La promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur, qui réserve le bien à l'acheteur pendant un délai donné. En contrepartie, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation (souvent 10 %) qu'il perd s'il renonce sans motif. Elle offre plus de souplesse à l'acquéreur, mais reste moins fréquente pour une vente classique de maison ou d'appartement.
Ce que contient le compromis
Le compromis fixe le cadre complet de la transaction. On y retrouve notamment :
- l'identité des parties, la désignation précise du bien et son prix de vente ;
- le dépôt de garantie, généralement de 5 à 10 % du prix, versé sur le compte du notaire ou de l'agence ;
- les conditions suspensives (prêt, préemption, servitudes) sans lesquelles la vente ne se fera pas ;
- le dossier de diagnostics techniques, dont le DPE, annexé au compromis ;
- la date prévisionnelle de signature de l'acte authentique et la répartition des frais.
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Le dépôt de garantie
Au moment du compromis, l'acheteur verse un dépôt de garantie, en pratique 5 à 10 % du prix. Cette somme n'est pas perdue : elle s'impute sur le prix le jour de la vente. Elle est séquestrée par le notaire ou l'agent immobilier, jamais remise directement au vendeur. Si une condition suspensive n'est pas levée, le dépôt est intégralement restitué à l'acheteur. En revanche, si l'acheteur se désiste sans motif valable après son délai de rétractation, le vendeur peut en conserver tout ou partie.
Les conditions suspensives
Ce sont les garde-fous du compromis. Tant qu'elles ne sont pas levées, la vente reste suspendue. La plus connue est la condition d'obtention du prêt : si la banque de l'acheteur refuse le financement dans le délai prévu (souvent 45 à 60 jours), la vente est annulée et chacun récupère sa situation d'origine. Le vendeur a tout intérêt à vérifier le plan de financement avant de signer.
L'autre condition fréquente en Haute-Savoie est la purge du droit de préemption. Beaucoup de communes du département (Annecy, Annemasse, Thonon-les-Bains, Saint-Julien-en-Genevois et de nombreuses communes du bassin genevois) ont instauré un droit de préemption urbain. Le notaire adresse une déclaration d'intention d'aliéner à la mairie, qui dispose alors de deux mois pour se porter acquéreur au prix indiqué ou renoncer. Dans l'immense majorité des cas, la commune renonce, mais ce délai doit être intégré au calendrier.
Le délai de rétractation de 10 jours
Après la signature du compromis, l'acheteur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours. Il peut se désister sans avoir à se justifier et récupère l'intégralité de son dépôt de garantie. Ce droit ne s'applique qu'à l'acquéreur : le vendeur, lui, est engagé dès la signature. Le délai court à compter du lendemain de la remise ou de la première présentation du compromis notifié, généralement par lettre recommandée ou remise en main propre.
Du compromis à l'acte authentique
Entre le compromis et la signature définitive chez le notaire, comptez en moyenne 2 à 3 mois. Ce délai permet de purger la préemption, d'obtenir le prêt, de rassembler les pièces d'urbanisme et de préparer l'acte. Le compromis peut être signé chez le notaire ou sous seing privé (directement entre les parties ou via l'agence), mais l'acte de vente définitif, lui, est toujours reçu par un notaire. C'est à ce moment que le prix est versé et que les clés changent de main.
Pensez aussi au coût final de l'opération : frais de notaire, éventuelle plus-value, commission d'agence. Nous les détaillons dans notre guide frais de vente, notaire et plus-value.
